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1. Introdução: O Paradigma da Tensão Regulatória no Litoral Paulista
A arquitetura jurídica ambiental brasileira atravessa, no biênio 2024-2025, um período de profunda reconfiguração caracterizado por uma colisão frontal entre as prerrogativas regulatórias da União e as ambições autonomistas dos municípios. Este relatório apresenta uma análise aprofundada e técnica sobre como esse conflito macro-jurídico se materializa no microcosmo de Praia Grande, no litoral sul de São Paulo. A cidade, situada na Região Metropolitana da Baixada Santista, tornou-se um laboratório vivo das tensões entre o desenvolvimento urbano acelerado, impulsionado pela especulação imobiliária e grandes projetos de infraestrutura esportiva, e as restrições impostas pela legislação ambiental federal, recentemente reafirmadas pelos vetos presidenciais à Lei Geral do Licenciamento Ambiental.
O ano de 2025 marca um ponto de inflexão. Enquanto em Brasília o Poder Executivo Federal, por meio do Veto nº 29/2025, ergueu barreiras contra a desregulação desenfreada — barrando mecanismos como o licenciamento automático (LAC) para atividades de médio risco — a esfera municipal em Praia Grande moveu-se na direção oposta.
Este cenário cria uma insegurança jurídica latente. De um lado, empreendedores de alto perfil, como o projeto do novo Centro de Treinamento do Santos FC liderado pelo empresário Neymar da Silva Santos, buscam viabilizar obras em áreas ecologicamente sensíveis de Mata Atlântica e restinga.
A relevância deste relatório reside na sua capacidade de dissecar não apenas os fatos isolados, mas a complexa teia de causalidades que liga uma decisão presidencial no Planalto Central ao embargo de uma torre residencial na orla de Praia Grande. Analisaremos a legalidade das manobras legislativas municipais frente ao Veto nº 29/2025, a viabilidade ambiental dos megaprojetos anunciados e o papel crucial do saneamento básico como fator limitante ao crescimento urbano, conforme evidenciado pelo caso "Reserva DNA".
2. O Cenário Macro-Jurídico: A Lei Geral do Licenciamento e o Veto nº 29/2025
Para compreender a dinâmica local em Praia Grande, é imperativo primeiro dissecar o ambiente regulatório federal que estabelece as balizas do possível e do proibido. A tramitação do Projeto de Lei nº 2.159/2021, que institui a Lei Geral do Licenciamento Ambiental, culminou em agosto de 2025 com uma série de vetos presidenciais que alteraram substancialmente a aplicação da norma, frustrando expectativas de setores que aguardavam uma liberalização mais agressiva.
2.1. A Natureza e o Escopo do Veto nº 29/2025
O Veto nº 29/2025 não foi um ato meramente administrativo, mas uma intervenção política e jurídica estratégica desenhada para preservar a competência comum de proteção ambiental estabelecida no Artigo 23 da Constituição Federal. O Executivo Federal vetou 63 dispositivos do texto aprovado pelo Congresso, argumentando que a redação original promovia um "rebaixamento" inconstitucional dos padrões de proteção ambiental e gerava insegurança jurídica ao permitir que entes subnacionais (municípios) legislassem de forma a diminuir o rigor do licenciamento.
Entre os pontos nevrálgicos vetados, destacam-se:
Licença por Adesão e Compromisso (LAC): O veto barrou a possibilidade de aplicação indiscriminada do licenciamento automático (autodeclaratório) para atividades que não fossem estritamente de baixo risco. A proposta original permitiria que municípios como Praia Grande classificassem obras de médio impacto como elegíveis para LAC, eliminando a necessidade de estudos técnicos prévios. O veto presidencial fundamentou-se na necessidade de garantir a integridade do processo de licenciamento, impedindo que a "agilidade" se transformasse em negligência ambiental.
11 Competência Federativa e o Risco de "Guerra Fiscal Ambiental": Um dos argumentos centrais para os vetos foi evitar uma corrida desregulatória ("race to the bottom"), onde municípios competiriam por investimentos reduzindo exigências ambientais. O Veto 29/2025 reafirmou a primazia dos órgãos estaduais (como a CETESB em São Paulo) e federais (IBAMA) em casos de supressão de vegetação nativa em biomas especiais, como a Mata Atlântica, retirando a autonomia absoluta que alguns municípios almejavam.
12 Flexibilização de Condicionantes: O texto original tentava limitar o escopo das condicionantes ambientais (medidas mitigatórias e compensatórias) que poderiam ser exigidas dos empreendedores. O veto restaurou a discricionariedade técnica dos órgãos ambientais para exigir compensações proporcionais ao impacto, mantendo vivo o princípio do "Poluidor-Pagador".
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2.2. O Limbo Legislativo e a Repercussão no Congresso
A situação atual do Veto nº 29/2025 é de "Não Apreciado" pelo Congresso Nacional. Até o final de novembro de 2025, a matéria permanecia sobrestada, travando a pauta e mantendo a legislação em um estado de suspensão.
Para os gestores municipais de Praia Grande, esse impasse federal significa que a "janela de oportunidade" para aprovar licenciamentos simplificados com base na nova lei federal ainda não se abriu plenamente. Eles são forçados a operar sob a égide das normas estaduais e federais antigas, que são significativamente mais rigorosas, especialmente no que tange à intervenção em Áreas de Preservação Permanente (APP) e Mata Atlântica.
A manutenção desses vetos é vista por especialistas e pela academia como uma barreira essencial contra o desmonte da política ambiental. Docentes da UNESP e analistas jurídicos alertaram que a aprovação do texto sem os vetos traria consequências negativas irreversíveis, especialmente em áreas costeiras vulneráveis às mudanças climáticas, como é o caso do litoral paulista.
3. A Ofensiva Municipal: A "Flexibilização" Legislativa em Praia Grande
Diante do bloqueio federal, a administração municipal de Praia Grande adotou uma estratégia de "fato consumado" legislativo, tentando criar um arcabouço próprio que permitisse contornar as restrições estaduais e federais. Esta movimentação não é isolada, mas parte de uma tendência observada em diversos municípios que buscam autonomia total sobre o uso do solo.
3.1. A Lei de "Flexibilização de Desmatamentos" de Junho de 2025
Em junho de 2025, num movimento audacioso e controverso, a Câmara Municipal de Praia Grande aprovou um projeto de lei complementar de autoria do Executivo que visa explicitamente "flexibilizar desmatamentos" e desburocratizar a concessão de licenças ambientais.
A análise deste diploma legal revela uma tentativa clara de expandir a competência municipal para além do que é preconizado pela LC 140/2011. A lei municipal tenta redefinir o conceito de "impacto local" para abarcar empreendimentos de maior porte, que, pela legislação estadual, exigiriam licenciamento da CETESB. O objetivo declarado é acelerar obras de infraestrutura e empreendimentos imobiliários que estavam travados pela burocracia estadual.
Contudo, esta legislação municipal colide frontalmente com a Lei da Mata Atlântica (Lei Federal 11.428/2006). A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF) é pacífica no sentido de que a legislação municipal pode ser mais restritiva que a federal e estadual para proteger o meio ambiente, mas nunca mais permissiva. Ao tentar "flexibilizar" regras de supressão de vegetação em um bioma que é patrimônio nacional (Art. 225 da CF), a lei de Praia Grande nasce com vício de inconstitucionalidade, tornando-se alvo imediato do Ministério Público.
3.2. A Lei Complementar nº 992/2024 e a Estrutura Burocrática
Antes da lei de flexibilização de 2025, o município preparou o terreno institucional com a aprovação da Lei Complementar nº 992, em 20 de junho de 2024.
A Lei 992/2024 instituiu o Cadastro de Grandes Geradores e regulamentou o transporte e destinação final de resíduos, criando taxas e exigências de cadastramento para empresas privadas.
3.3. Revisão do Plano Diretor e Uso do Solo
Paralelamente às leis específicas, Praia Grande e municípios vizinhos como Santos iniciaram revisões em suas Leis de Uso e Ocupação do Solo (LOUOS) em 2025.
A análise dos documentos legislativos sugere uma tendência de transformar "zonas de interesse ambiental" em "zonas de expansão urbana controlada". A inserção de dispositivos que permitem a compensação financeira em troca de índices construtivos elevados é uma prática comum, mas que, quando aplicada em áreas de restinga e mangue, gera danos ambientais irreversíveis. O MP-SP tem monitorado essas revisões, alertando que alterações no Plano Diretor que resultem em diminuição de proteção ambiental (princípio da vedação ao retrocesso) são passíveis de anulação judicial, como ocorreu em casos análogos no Paraná.
Tabela 1: Comparativo Normativo - Federal vs. Municipal
| Dimensão Jurídica | Legislação Federal (Pós-Veto 29/2025) | Legislação Municipal Praia Grande (2024-2025) | Ponto de Conflito |
| Licenciamento Automático | VETADO para riscos médios/altos (Veto 29.25.058). | PERMITIDO implicitamente pela lei de "flexibilização" de junho de 2025. | Inconstitucionalidade por violação de norma geral federal de proteção. |
| Supressão de Vegetação | Rígida (Lei 11.428/2006). Exige "Utilidade Pública" comprovada. | FLEXIBILIZADA para atrair investimentos e obras de "interesse local". | Município não pode legislar de forma menos restritiva sobre Mata Atlântica. |
| Competência de Fiscalização | Compartilhada, com prevalência do órgão licenciador (CETESB/IBAMA). | Tentativa de MUNICIPALIZAÇÃO total via SEMA e legislação própria. | Usurpação de competência estadual em áreas de impacto regional. |
| Gestão de Resíduos | Política Nacional de Resíduos Sólidos (Lei 12.305/2010). | Lei Complementar 992/2024 (Cadastro e Taxação). | Alinhamento aparente, mas usado para justificar expansão de poder de polícia. |
4. O Impasse Institucional: Consórcios e a Agência Regional
Diante da dificuldade técnica e legal de assumir o licenciamento de forma isolada, os prefeitos da Baixada Santista, com Praia Grande como protagonista, articularam em 2025 a criação de uma "Agência de Licenciamento Ambiental Regional" ou Consórcio Intermunicipal.
4.1. A Estratégia do Consórcio
A lógica por trás dessa agência é contornar a rigidez da CETESB. A Lei Complementar 140/2011 permite que consórcios públicos realizem licenciamento ambiental. A estratégia política dos prefeitos é criar um órgão regional que tenha "autonomia" para emitir licenças, mas que seja politicamente sensível às demandas de desenvolvimento local, ao contrário da CETESB, que é um órgão estadual tecnocrático e blindado contra pressões de vereadores ou prefeitos locais.
4.2. A Reação do Ministério Público
O MP-SP já sinalizou que a simples transferência de competência para um consórcio não autoriza a redução dos padrões de exigência. Promotores do Grupo de Atuação Especial de Defesa do Meio Ambiente (GAEMA) alertam que, se a Agência Regional emitir licenças que violem a Lei da Mata Atlântica ou dispensem Estudos de Impacto Ambiental (EIA/RIMA) exigidos federalmente, os gestores do consórcio poderão ser responsabilizados por improbidade administrativa. A criação do consórcio, portanto, não resolve o problema jurídico central: a impossibilidade de autorizar supressão de vegetação protegida para empreendimentos privados sem utilidade pública federalmente reconhecida.
5. Estudo de Caso I: O Complexo Esportivo Santos FC e a "Grife" Neymar
O conflito abstrato entre leis federais e municipais ganha contornos concretos e midiáticos no projeto do novo Centro de Treinamento (CT) do Santos Futebol Clube. Este empreendimento encapsula todas as tensões discutidas: a pressão por desenvolvimento, o uso de capital político e a barreira intransponível da legislação ambiental de biomas protegidos.
5.1. O Projeto e a Localização Sensível
O projeto, impulsionado pela NR Sports (empresa de Neymar da Silva Santos, pai do jogador Neymar Jr.) em parceria com o Grupo Peralta, prevê a construção de um complexo monumental em uma área de 90.000 m² na entrada de Praia Grande, próximo ao Litoral Plaza Shopping.
O obstáculo intransponível é a geografia: o terreno está situado em uma área de amortecimento do Parque Estadual Xixová-Japuí, uma unidade de conservação de proteção integral. A vegetação local é composta por remanescentes de Mata Atlântica, incluindo restinga e áreas úmidas de manguezal.
5.2. O Vácuo de Licenciamento e a Ilegalidade Latente
A pesquisa revela uma desconexão alarmante entre os anúncios públicos e a realidade administrativa. Até o final de 2025, nem a CETESB (órgão estadual competente) nem a Secretaria Municipal de Meio Ambiente haviam recebido pedidos formais de licenciamento para a construção do complexo. O único procedimento registrado refere-se a levantamentos planialtimétricos preliminares.
A legislação federal (Lei 11.428/2006) proíbe terminantemente a supressão de vegetação primária ou secundária em estágio avançado de regeneração na Mata Atlântica, exceto em casos de utilidade pública ou interesse social.
Utilidade Pública: Obras essenciais de infraestrutura (transporte, energia, saneamento).
Interesse Social: Projetos de habitação popular ou erradicação de pobreza.
Um Centro de Treinamento privado e um complexo hoteleiro comercial não se enquadram nessas definições legais rigorosas. Portanto, sob a ótica da CETESB e do Veto 29/2025 (que impediu a flexibilização dessas definições), o projeto é tecnicamente inviável em sua concepção atual.
5.3. O Fator "Neymar Pai" e o Precedente de Mangaratiba
A figura de Neymar da Silva Santos adiciona uma camada de risco reputacional e jurídico ao projeto. O relatório destaca o histórico recente do empresário em Mangaratiba (RJ), onde a construção de um lago artificial sem licença ambiental resultou em multas superiores a R$ 16 milhões, embargos e até voz de prisão por desacato.
Este precedente é crucial para entender a dinâmica em Praia Grande. O modus operandi observado em Mangaratiba — realizar intervenções rápidas e lidar com as consequências jurídicas depois ("fato consumado") — parece estar sendo tentado novamente. No entanto, a vigilância em Praia Grande é significativamente maior. Movimentos sociais, ONGs e moradores locais já realizaram protestos e documentaram a área com drones, enviando dossiês ao Ministério Público antes mesmo do início das obras pesadas.
6. Estudo de Caso II: Verticalização, Saneamento e o Embargo do "Reserva DNA"
Enquanto o CT do Santos representa um risco futuro, o caso do empreendimento "Reserva DNA" ilustra as falhas estruturais do licenciamento atual e as consequências imediatas da falta de infraestrutura.
6.1. O Colapso do Saneamento como Fator de Embargo
A construtora Atmosfera Incorporadora enfrentou um embargo judicial em 2024/2025 devido à incapacidade da concessionária local de saneamento, a Coambiental, de absorver a demanda de esgoto gerada pelo novo empreendimento de alto padrão.
A solução encontrada — um investimento privado de R$ 3 milhões para conectar o prédio diretamente à rede da Sabesp, contornando a Coambiental — demonstra a precariedade do planejamento urbano.
6.2. A Ausência do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)
Um ponto crítico revelado na defesa da construtora foi a admissão de que o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) "não está regulamentado na esfera municipal" e, portanto, não foi exigido oficialmente.
7. O Papel do Ministério Público e a Judicialização da Política Urbana
Diante da omissão do Executivo e da permissividade do Legislativo municipal, o Poder Judiciário e o Ministério Público assumiram o protagonismo na governança ambiental de Praia Grande.
7.1. O Ministério Público como "Legislador Negativo"
O MP-SP tem atuado sistematicamente para anular leis municipais inconstitucionais. Através de Ações Diretas de Inconstitucionalidade (ADIN), promotores questionam a validade das leis de "flexibilização", baseando-se na tese da vedação ao retrocesso ambiental. As portarias de 2024 e 2025 mostram uma intensa movimentação de promotores de Habitação e Urbanismo, instaurando inquéritos civis para investigar desde a supressão de vegetação até a regularidade de loteamentos.
7.2. A Dimensão Climática e a COP 30
Um novo vetor de pressão é a agenda climática global. Com a aproximação da COP 30 no Brasil, dossiês elaborados por sindicatos e ONGs classificaram o desmatamento em Praia Grande como de "alto impacto" climático.
Tabela 2: Matriz de Riscos para Empreendimentos em Praia Grande (2025-2026)
| Fator de Risco | Descrição | Impacto no Projeto (Ex: Santos CT) |
| Veto Federal 29/2025 | Impede licenciamento automático e flexibilização de condicionantes. | Alto: Obriga trâmite completo via CETESB/EIA-RIMA. |
| MP-SP / ADINs | Judicialização de leis municipais permissivas. | Crítico: Risco de anulação de alvarás baseados em leis locais. |
| Infraestrutura (Esgoto) | Saturação da rede da Coambiental. | Médio/Alto: Pode exigir investimentos milionários em bypass para a Sabesp. |
| Mobilização Social | Denúncias via redes sociais e drones ("Denuncismo"). | Alto: Gera provas em tempo real para embargos cautelares. |
| Risco Reputacional | Associação com crimes ambientais prévios (Caso Mangaratiba). | Médio: Aumenta o escrutínio da mídia e órgãos de controle. |
8. Conclusão e Prospectiva Jurídica
A análise exaustiva dos dados, leis e movimentações políticas em Praia Grande no período de 2024-2025 aponta para um cenário de impasse estrutural. A tentativa do município de promover um "choque de capitalismo" através da desregulação ambiental colidiu com a muralha normativa federal (reforçada pelo Veto 29/2025) e com a vigilância ativa das instituições de controle estaduais.
A Falência da Estratégia de Municipalização: A aprovação de leis municipais para flexibilizar o licenciamento em biomas federais provou-se uma estratégia juridicamente frágil. Embora gere manchetes políticas positivas para o executivo local, essas leis não oferecem segurança jurídica real aos investidores. O risco de embargo judicial é a única certeza para projetos aprovados sob essas bases precárias.
O Futuro do CT do Santos: O projeto "Neymar Pai" encontra-se em uma encruzilhada. Sem a possibilidade de licenciamento simplificado e enfrentando a proibição da Lei da Mata Atlântica, o empreendimento só viabilizará se houver uma alteração radical no projeto arquitetônico (evitando supressão vegetal) ou uma improvável reclassificação da área, o que atrairia contestação imediata do MP-SP. A probabilidade de o projeto permanecer no papel ou enfrentar longos anos de litígio é altíssima.
A Necessidade de um Novo Pacto: A solução para Praia Grande não reside na "guerra de leis" contra a União ou o Estado, mas na resolução dos gargalos de infraestrutura (saneamento) e na profissionalização do licenciamento urbano através da regulamentação séria do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV). Enquanto o município focar em "burlar" a proteção ambiental para acelerar obras, continuará atraindo insegurança jurídica e afastando investidores institucionais sérios que prezam pela conformidade ESG.
Em suma, 2025 encerra-se com uma lição clara: no federalismo brasileiro, a autonomia municipal tem limites rígidos quando confrontada com o dever constitucional de proteção ambiental. Os vetos de Brasília ecoaram nas praias do litoral paulista, lembrando aos gestores locais que a caneta do prefeito não tem tinta suficiente para apagar a Lei da Mata Atlântica.
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